近年來，在投資和出口雙重拉動下，中國經濟多年來保持高速增長，外匯儲備也早已突破了萬億美元大關。同時，在諸多因素的共同作用下，各種資產價格也不斷上揚，其中，房地產市場的表現最為明顯。
1房價高企，引發泡沫之爭
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圖7-11987～2006年中國商品房和住宅價格走勢
由於國民經濟持續快速增長，居民收入水平大幅提高以及工業化、城市化進程的加快，近年來，我國房地產業飛速發展。1987年至今中國房地產行業一直呈線性趨勢發展，而2006年之後房地產銷售額的上漲速度甚至快於銷售面積的上漲速度，更是突顯出了在房地產業發展的同時，房地產價格的飛速上漲。據國家統計局相關統計數據顯示，2006年12月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲54%，環比增高02個百分點。新建商品住房銷售價格同比上漲63%，環比增高05個百分點。2007年1月份，房價繼續延續前一年上漲態勢，全國70個大中城市房屋銷售價格比上年同期上漲56%，環比增高02個百分點。房地產的投資開發總額、成交價格和交易額的大幅上漲，可以說是近幾年我國房地產市場最鮮明的特征。以致有學者認為，我國房地產已出現過熱、甚至泡沫的跡象。
對目前我國房地產形勢的分析，經濟學界存在著兩種針鋒相對的觀點，一種是認為中國房地產存在泡沫，而另一種卻認為並不存在泡沫，充其量也就是房地產出現局部過熱。
房地產泡沫論
耶魯大學經濟學教授羅伯特•希勒與中國經濟學家吳敬璉就中國房地產“泡沫”問題進行了精彩對話。對當前中國房地產的“火暴”現狀，吳敬璉認為房地產市場中是不是存在泡沫要比股市是否存在泡沫的問題更難回答。但他認為那些聲稱房地產市場沒有泡沫的人所持的證據還不夠充分，空置房的占有率下降不能作為房地產市場沒有泡沫的依據。一旦以投資為目的的資金進入房地產市場，那和股市也就沒有什麽區別了，泡沫也是自然的；希勒表示，有一種全球都很普遍的現象，即，凡是有魅力的城市，房地產市場的泡沫是必然的。無論從波士頓到紐約，還是從倫敦到悉尼，房地產市場低迷或是長期高漲都會造成泡沫，這也是規律。可以看出，兩位大師都承認房地產泡沫是必然的，也可能是正常的、自然的吳敬璉，希勒中美“泡沫”專家公話金融房產泡沫［N］國際金融報，2003-02-26。
復旦大學謝百三教授(2003)認為，目前我國部分城市房地產市場已經出現了泡沫經濟，他認為我國部分城市房地產近幾年出現的投資熱、圈地熱以及房地產價格非理性上漲，是導致商品房空置率居高不下的主要原因謝百三高度警惕我國部分城市房地產業的泡沫經濟卷土重來［J］價格理論與實踐，2003(1)。
中國社會科學院金融研究所易憲容博士(2005)也認為中國房地產存在泡沫是不爭的事實。國內的房地產泡沫早已被吹得很大了，但房地產泡沫往往是集中到一個或幾個城市，我國房地產泡沫很難在全國城鄉各地普遍產生易憲容中國房地產泡沫是不爭的事實［J］學習月刊，2004(12)；易憲容謹防房地產業要挾整個中國經濟［N］國際金融報，2004-07-30。
房地產業已經把地方政府、國家經濟及民眾利益捆綁在了一起。
國家計委經濟研究所經濟運行與發展室主任王小廣博士(2006)認為我國房價收入比估計已高達10倍，我國房地產業是高泡沫的高增長，房地產業不能再非理性繁榮下去。表面上看房價飛漲是得到需求高增長的支撐，而實際上就像被人為炒高的股價一樣，房地產業的繼續過快增長令人擔憂。房地產如果持續這樣“非理性繁榮”，將大大增加金融系統的不確定性，造成越來越大的潛在風險壓力。如果房地產業出現問題，風險將由全社會承擔，而獲益僅屬於極少部分人王小廣房地產業不能再非理性繁榮［J］瞭望，2004(5)。
房地產非泡沫論
厲以寧在談到房地產泡沫問題時，總會用到他的第二套住房理論。他認為，很多居民有“第二套住房”的需求，應該把它看成是擴大需求的方式。在有效需求支撐的前提下，即使局部地區可能出現房地產過熱或結構性過剩現象，也不能就此判斷房地產業已經是“泡沫經濟”。他還認為，房價上漲主要由需求和供給兩個因素決定。從需求角度看，由於物價上漲，通貨膨脹率已高於銀行利率，居民的銀行存款不保值，股票變數又太大，因此購房便成為最能保值增值的工具；從供給角度看，上遊原材料的成本增加，必然會推動下遊房價的上漲，這是正常現象，不能說房地產存在泡沫張光興，厲以寧，楊慎縱論房地產形勢［J］中國房地信息，2005(1)。
北京大學蕭灼基教授(2003)認為，房地產市?的特殊性決定了房產銷售期跨度較長，不少房屋的空置現象只是暫時的。就全國總體情況而言，不存在過剩之說。
華遠集團總裁任誌強的觀點代表了諸多房地產開發商的共識，也不認同“房地產泡沫說”。任誌強在博鰲亞洲論壇2007年年會上接受專訪時指出，中國房地產市場沒有泡沫。房價普遙上漲並不意味著“泡沫”，而是表示需求的客觀存在。對於空置率，國內業界的辯解是，國內外對空置率的統計口徑不同，不能簡單對比。任誌強認為，整個中國的住房空置率是下降的付敏我國房地產泡沫問題討論綜述［J］經濟理論與經濟管理，2005（6）。
2識別房地產泡沫的七大指標
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目前中國房地產價格的快速上漲是價值的理性回歸，還是已經存在房地產泡沫？房地產泡沫形成的因素復雜，是諸多因素共同作用的結果。因此，判斷是否存在房地產泡沫、泡沫程度有多大，需要運用不同的指標從不同的方面綜合加以分析。本節將通過選取若幹評價指標，對中國近年來的房地產相關數據進行對比分析，對我國房地產市場泡沫問題進行實際分析。
房地產投資增長率/GDP增長率
房地產開發投資額是房地產供給對需求最直接的反映，開發投資額超常增長可能意味著投機需求和虛高價格的形成。一個用來衡量房地產開發投資增長快慢的重要指標就是房地產投資額增長率/GDP增長率，通常認為該指標不應該超過2。
房地產投資總額/固定資產投資總額
這一指標可以反映用於房地產業的投資占某一地區全社會固定資產投資總額的比例，用來說明某一地區當年有多少資金投入到房地產業。因此，房地產開發投資占全社會固定資產投資總額的比重是衡量房地產業發展持久性、穩定性的重要指標，是反映投資結構是否合理的基礎指標，同時也是衡量房地產業發展規模與國民經濟生產總量關系的主要指標之一。
在發達國家，房地產投資占固定資產投資的比重指標一般為20%～25%，由於我國是一個處於高速發展階段的發展中國家，對房地產投資的需求非常旺盛，因此，當評價我國是否存在房地產泡沫時，可以將該指標適當提高。
商品房施工面積/商品房竣工面積
根據房地產泡沫生成機理，商品房施工面積和竣工面積是房地產發展過程和結果的體現。選取該指標可以反映未來房地產市場供應情況。施工面積一般為竣工面積的3±05倍，反映了未來1～2年現房的供應量，若其值小於25倍，會出現供應短缺，若大於35倍，未來供應量將會放大。該比值越大，說明泡沫越大。
房屋的空置面積與空置率
房地產市場是否有“泡沫”，空置率是另一個比較有說服力的重要指標。房屋空置率可以從一定程度上反映房地產市場的供求關系和銷售情況，是衡量房地產業發展健康狀況的重要指標，可以直接用來表明房地產市場的熱度和泡沫程度。按照建設部的定義是：空置率是指累計的商品房空置房屋面積除以近三年商品房竣工面積之和。一般來說，空置率範圍在3%～10%之間可以認為是比較健康的，而空置率的警戒線是10%。
學術界通常認為：當一個國家的商品房空置率為3%以下時，買房人幾乎找不到自己需要的房源，市場呈現為房屋供不應求；當商品房空置率為3%～10%時，市場較為平穩，整個市場供應雖然不顯得過剩，但買方已有充分的選擇余地；而當商品房的空置率大於10%時，則房地產商品開始顯得過剩；達到15%以上時，則將產生嚴重的商品房過剩問題。由於我國房地產市場起步晚，體系不夠完善，受政策影響大，市場運行機制對我國房地產市場的自我調節功能還未充分發揮，我國的商品房空置率會比國外發達國家高。根據我國的實際情況，1999年國家有關機構采用了上海市有關單位設計的空置率計算方法，計算並制定了適合我國國情的空置率區間表，見表7-6。
表7-6商品房空置率區間表李奎剛中國房地產泡沫研究兼談重慶房地產泡沫［D］重慶：重慶大學經濟與工商管理學院，2005
空置率對應區間
0~5%空置不足區
5%~14%空置合理區
14%~20%空置過量區
20%以上商品房嚴重積壓區
房價收入比
人們普遍會認為：收入高的國家或者城市，房價相應也就高。也就是說，房價應當相對於家庭收入進行比較，因為房子是要靠錢來買，而錢則來自家庭收入。為了比較相對的房價，西方學者們制定了一把叫做“房價收入比”的尺子。其具體的定義是：一個國家或城市的平均房價與每戶居民的平均收入之比中國房地產業協會，中國房地產業發展大全編輯委員會中國房地產業發展大全：2003～2004［M］北京：中國城市出版社，2004：457。
房價收入比反映了居民家庭對住房的支付能力和承擔能力，比值越高，支付能力就越低。如果某地區房地產價格暴漲，而居民收入水平變化不大，致使該指標持續增大，則表明該地區房地產價格的上漲超過了居民實際支付能力的上漲。當市場中的房價收入比一直處於高位，超過了一定的臨界值，而房地產市場不存在萎縮的跡象時，則說明群體性投機行為已較為嚴重，房地產泡沫很可能已經產生。
世界銀行在衡量一個國家的住房消費水平時，認為房價收入比在4～6倍之間較為適當，也就是說假如家庭年收入為1，合理的房價應當是家庭年收入的4～6倍之間。房價收入比高於6倍，就難以形成買方市場。要使人們買得起房，房價收入比要在5（最好是4）以下。發達國家的房價收入比一般在18～55倍之間(美國1991～2001年的房價收入比較穩定，平均是397倍)，發展中國家合理的房價收入比在3～6倍之間。因此，一般認為，房價收入比保持在60以內，就不會出現房地產泡沫。
房屋租售比
房屋租售比，即“房價/房租比”，是國際上常用的又一個衡量房地產泡沫的重要指標，租售比是住房售價與月租賃價格的比值，主要用來判斷房地產是否具有長期投資價值。通常情況下，如果房屋的價格出現持續大幅上漲，而且這個上漲是由於房屋資產的內在價值的提高造成的，那麽必然會伴隨著租金的增長，租金增長的速度也會加快，投資要求的回報率提高。那麽，在這種情況下，租售比將不會大幅增高。
如果市場中的租金持續不能趕上房價的上升速度，作為一個投資市場來說就有可能出現泡沫問題了。一般來說，如果房價相對月租金收入的比例能保持在200～250倍之間，就可能是一個比較正常的範圍。
銀行信貸指標
房地產貸款包括房地產開發貸款和個人住房貸款。銀行信貸指標主要包含三個方面：房地產類貸款的增長率、房地產貸款占銀行全部貸款的比重、新增房地產類貸款占全部銀行新增貸款的比重。通過這些指標的變化，可以反映出信貸資金在房地產業集中的程度和潛在的風險。若信貸資金流入房地產業的比例過高，則表示銀行資金投向房地產市場的速度過快，泡沫的成分就會較大。
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